Инвестиции в ПСН, предложения помещений свободного назначения для банков и офисов

Стрит ритейл: помещения свободного назначения (ПСН)

ПСН или помещения свободного назначения являются одним из видов коммерческих площадей. Такое название они получили с легкой руки арендаторов и собственников помещений. Для сдачи в аренду ПСН могут быть выгодно расположены на первых этажах бизнес-центров, в нескольких минутах от метро, на первой линии домов. Это наиболее дорогие варианты. Часто встречаются варианты предложений аренды ПСН открытой планировки, расположенные на первых этажах многоэтажных зданий с отдельным входом. Интересны варианты помещений с ремонтом под какой-то бизнес. Например, предлагается помещение свободного назначения с ремонтом под банк. Возможно такие помещения брать в аренду, возможно купить для последующей аренды и получения дохода (арендный бизнес). И во всех случаях, при рассмотрении вариантов аренды ПСН, имеются ввиду нежилые помещения.

При подборе вариантов аренды свободная планировка является преимуществом, с одной стороны, если арендатор имеет возможность (и задачу) создать свой интерьер, дизайн, и ему это необходимо. С другой стороны, это можно рассматривать как недостаток и въезжающий, например, банк, готов был бы использовать ремонт именно под задачи банка, экономя на этом, чем с нуля реконструировать внутреннее помещение, оптимально подходившее прежде ресторану или офису. Поэтому ПСН имеет некоторые характеристики, и направленность вариантов аренды при этом меняется.

Можно рассматривать как ПСН  часть отдельно расположенных зданий или сами здания небольшой площади. Они предназначены для использования под точки общепита (кафе), магазинчики, складские помещения или же под офисы. Исходя из того, какой именно вид коммерческой площади требуется арендатору, предъявляются и соответствующие требования к помещениям свободного назначения.

Спрос на ПСН в Москве

В Москве, из-за высокого и постоянного спроса на такие арендные площади, цена их определяется, в основном, местом расположения.

Что способствовало появлению подобных коммерческих площадок? Конечно же, наличие спроса и возможности удовлетворить его благодаря развитию малого бизнеса. Именно ими востребованы коммерческие объекты данного типа.

Вариант использования помещений свободного назначения напрямую зависит от конструктивных составляющих самого помещения и от того, где оно расположено. Так, наиболее выгодной считается сдача коммерческих площадей под торговые точки, но это не всегда оказывается рентабельным. Так, если помещение располагается в оживленном месте, рядом с центром, то лучше всего в нем оборудовать торговую точку или же салон красоты. Если же ПCН находится в тихом месте, то это уже идеальный вариант для офисного помещения.

Бывают и такие случаи, когда складские помещения арендуют для организации малого производства, или же под создание мастерских, автосервисов, моек. Все зависит от конкретной ситуации. Именно поэтому помещения свободного назначения нельзя подвести под жесткие рамки, и девелоперы изначально не классифицируют сдаваемое в аренду ПСН. Что же касается предпринимателей, то спрос как на аренду, так и на приобретение ПСН с их стороны всегда высокий. При покупке объекта его новый владелец всегда сможет сделать то, что для него более насущно, а при желании - просто перепродать его. При аренде же к ПСН выставляются определенные требования к арендодателям.

Цены на помещения свободного назначения

Цена на помещения свободного назначения зависит как от места их расположения, так и от общей площади объекта. Скажется ли на ценах экономический кризис? Вне сомнений. Делаются прогнозы, что арендная ставка будет снижаться. Как можно охарактеризовать сегодняшнюю обстановку на рынке коммерческих площадей? Как наиболее благоприятную для перехода на цивилизованные отношения между собственником объекта и арендатором.

Будущее за ПСН? Перспективы и цифры в 2014 г.

В марте 2014 года объем предложения объектов свободного назначения по сравнению с февралем того же года, увеличился на 12%, а по общей площади - возрос на 10%. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения за месяц не изменилась и составила 4 974 $/кв.м. Если говорить о специфике строительства недвижимости в России, то спрос на жилую площадь гораздо выше нежели на те же офисные помещения. Однако, на росте коммерческих площадей это никак не сказывается. Напротив, сегодняшний день ознаменован возрастанием перспективности рынка коммерческой недвижимости. Именно поэтому властные структуры все чаще обращаются к вопросу сдачи арендаторам различных объектов. Мы видим, что в структуре всего предложения аренду ПСН занимают меньшее место. Но их доля в общем количестве арендных площадей постоянно возрастает.

Здесь наиболее "удобоваримыми" являются универсальные помещения свободного назначения n/t/ ПСН. Это самостоятельные здания небольшого размера. Их удобно использовать как под складские помещения, так и под магазины или же офисы. Само обозначение данного вида объектов как помещений свободного назначения, используется лишь среди риэлторов и подразумевает свободную трактовку. Здесь нет жестких рамок, и коммерческие площади могут использоваться, скажем, как под торговлю, так и под пункты общественного питания.

Однако, назначение возводимой площади должно закладываться на самом раннем этапе: во время проектирования будущего помещения. Дело в том, что не любой объект можно переделать под необходимые нужды и все из-за технической специфики, присутствующей в том или ином объекте. Но если арендатор не предъявляет каких-либо особых условий, то такое помещение становится многофункциональным.

Благодаря тому, что рост именно на такую коммерческую недвижимость (ПСН) в последнее время значительно возрос, выросли и арендные ставки на неё. Основным, ключевым фактором ценообразования в ПСН является местоположение объекта. Аналитики считают, что исходя из заинтересованности арендаторов к ПСН, и как следствие заинтересованности в них владельцев, рынок коммерческой недвижимости наиболее интенсивно будет развиваться в этом направлении. по показателям июня 2014 года, ясно показывает, что, если число коммерческих площадей свободного назначения осталось прежним, то рост их площади увеличился на 13 %. ). Если проводить сравнение роста цен ПСН с ценами в мае, то в июне они поднялись на 5 %, и стоимость кв. метра составила 5408 $.