Как перевести жилую площадь в нежилой фонд

Как перевести жилую площадь в нежилой фонд

Ни для кого не секрет, что в последнее время квартиры  первых этажей многоквартирных домов все чаще переоборудуют под различные магазинчики, кафе, салоны и т.п. Однако, чтобы это сделать, необходимо перевести жилое помещение в нежилой фонд. Для этого нужно подготовить соответствующую документацию в местную администрацию, провести согласование по вопросу устройства отдельного входа и получить согласие соседей…

Почему необходимо согласие соседей при переводе квартиры в нежилой фонд?

Согласно Статье 44. На Общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решается вопрос о том, будет ли дано разрешение на строительство нового отдельного входа в квартиру, переводимую в нежилой фонд, так как земля вокруг многоквартирного дома является собственностью всех жильцов. Если нет протокола, в котором имеется решение жильцов дома о согласии на выделение участка, на котором и будет построен тамбур входной двери, о переводе жилого помещения в нежилой фонд, речь идти не может?

Какие документы необходимо представить для перевода квартиры в нежилое помещение?

Согласно Жилищному кодексу РФ (п.2 ст. 23) владелец квартиры представляет следующие документы:
1. Заявление о переводе квартиры в нежилое помещение.
2. Документы на владение данной площадью (можно копию, заверенную у нотариуса).
3. Технический паспорт помещения.
4. Поэтажный план многоквартирного дома, в котором находится данная квартира.
5. Если планируется перепланировка, необходимо представить проект, оформленный в соответствии с требованиями.

Нужно ли согласие жильцов при переводе квартиры?

В выше представленном списке нет пункта, в котором бы говорилось о представлении протокола общего собрания собственников с согласием на выделение места под строительство нового входа. Что это значит? Что данный документ не является обязательным и Органы, занимающиеся переводом квартиры в нежилое помещение, не имеют права его требовать! И если перевод не осуществляется по причине отсутствия данного документа, то данное решение является незаконным!

Так кто же прав?

Чтобы это выяснить, обратимся вновь к ЖК РФ. Согласно ст. 36, всем жильцам многоквартирного дома на праве общей долевой собственности принадлежат лестничные площадки дома, лифты, подвальные и технические помещения, чердак, коридоры, а также ограждающие конструкции дома, в том числе и земельный участок вокруг многоэтажки. Что касается его размеров, он определяется земельным законодательством.

Также в Гражданском кодексе РФ в ст. 290 говорится, что все оборудование, обслуживающее более одной квартиры, несущие конструкции многоквартирного дома и общие помещения в нем принадлежат всем жильцам дома на правах долевой собственности. Что из этого следует? Что без согласия жильцов дома никто не может осуществлять какие-либо действия по переустройству здания или же возведению новых конструкций на его земельном участке. Потом устройство отдельного входа потребует изменения несущей конструкции, что также невозможно без согласия жильцов дома

Можно ли перевести жилое помещение в нежилой фонд без устройства нового, отдельного входа?

Нет. Это не позволяют сделать пожарные нормы. В соответствии с ними нежилое помещение должно быть оборудовано двумя путями эвакуации, т.е. иметь два выхода. Эти же нормы запрещают использование общей лестничной клетки жилого многоквартирного дома нежилыми помещениями. Исходя из этого, становится очевидным, что без перепланировки квартиры при её переводе в нежилое помещение, не обойтись, и отдельный вход является необходимым условием для этого.

Какая перепланировка потребуется при переводе квартиры в нежилое помещение?

1. Оборудование новых проемов в несущих стенах, а при объединении нескольких квартир, и межквартирных перегородок.
2. Если происходит объединение помещений, скажем, на первом и втором этажах, потребуется сделать проемы и в перекрытиях.
3. Оборудование внутренних лестниц.
4. Строительство новых перегородок, что может повлечь дополнительные нагрузки на несущие стены дома.
5. Изменение оконных проемов (устранение оконных проемов).
6. Обустройство дополнительного входа.
7. Осуществление пристройки тамбура к новому входу.
8. Демонтаж балконов или же изменение их формы (остекление лоджии), что приведет к нарушению архитектуры здания в целом.
9. Замена элементов фасада дома.
10. Изменение внешних конструкций, и многое другое.

В чем заключаются права жильцов дома в данной ситуации?

Исходя из всего вышесказанного, мы видим, что по ЖК РФ и ГК РФ без решения жильцов дома не может осуществляться никакой реконструкции, в том числе и осуществления новых надстроек или его расширений. При этом использование земельного участка вокруг дома также находится в ведении всех его жильцов и, чтобы получить согласие на строительство того же нового входа, необходимо 2/3 голосов от числа всех жителей многоэтажки.

Однако, в соответствии с ЖК РФ ст.23, отсутствие решения на разрешение использования земельного участка для строительства нового входа, не может быть причиной, отказа в переводе жилого помещения в нежилое. Но это не лишает жильцов дома возможности на защиту своих прав.

Так, в судебном порядке перевод такой квартиры в нежилое помещение может быть признан незаконным. Однако, для этого следует представить в суд конкретные доказательства того, что произошло нарушение правил и порядка пользования общим имуществом дома другими жильцами.

Нужно ли согласие жильцов дома при переводе жилого помещения в нежилое?

Лучше всего, если оно у вас будет. Да, отказать вам без него в переводе жилого помещения в нежилое не могут, а если это произойдет, то вы имеете право оспорить такое решение в суде. Однако, если у вас есть согласие 2/3 жильцов дома, вся процедура значительно упрощается.